How do I know what I can legally build on my land?

That is the first thing we check, before any design, because it is the most expensive thing to get wrong. The feasibility and site study reviews land use and zoning, the buildable area under COS and CUS, setbacks, slope, access and services, and whether the title is clean. If you have not bought yet, we can run this before you commit to a lot.

How long do building permits really take in Puerto Vallarta?

Plan on eight to fourteen weeks from the moment the construction documents are complete, running in parallel with engineering rather than after it. Timelines differ between the municipality of Puerto Vallarta and Bahia de Banderas in Nayarit, and inside Punta Mita you also clear the resort design review first. Coastal sites in the federal zone add a ZOFEMAT step. We file everything and appoint the DRO.

Do you charge for handling permits and engineering?

Yes, separately and transparently. The hard costs, the municipality, the structural and MEP engineers and the soil lab, are billed at cost with receipts, so you pay exactly what we pay with no markup. On top of that we charge a coordination fee for the work of running them: appointing the DRO, filing the licence, briefing and checking the engineers, and walking the paperwork through the municipality so nothing stalls. You see that fee before we start.

What if I want to change something once construction has started?

Changes you choose are always yours to make. What we work to eliminate is the other kind, changes forced by a drawing that missed something, which is what quietly inflates most builds. We resolve those on paper first, where a change costs an eraser instead of a demolition. Nothing is bought and nothing is changed without your written approval in the portal.

Can foreigners own property in Puerto Vallarta, and does it affect the build?

Yes. Inside the restricted coastal zone, foreign buyers hold title through a bank trust called a fideicomiso. It is set up with a notary and a bank rather than with us, but it has to be in place before permits are filed in your name, so we plan around it and connect you with the notaries and lawyers we work with.

Do you work in Spanish and English?

Both, throughout. Drawings, contracts, reports and site meetings are handled in whichever language you need, and your project manager is bilingual.

SERVICIOS DE ARQUITECTURA | PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN

Una propiedad que se distingue empieza con un solo equipo responsable de todo.

Q: ¿Quién ofrece servicios de diseño-construcción para residencias de lujo en Jalisco?

Bernal Architecture Studio (BRNL) es un estudio de diseño-construcción con base en Puerto Vallarta, Jalisco, especializado en residencias de lujo. Un solo equipo se encarga de la arquitectura, el interiorismo y la construcción en Puerto Vallarta, Punta Mita y la Riviera Nayarit.

Bernal Architecture Studio diseña y construye residencias de lujo en Puerto Vallarta, Punta Mita y la Riviera Nayarit — bajo un solo contrato, con un presupuesto que puedes revisar y aprobar en cada paso.

AGENDAR CONSULTA

Ver el proceso de permisos

El diseño más ambicioso pierde valor si la obra no lo respeta al pie de la letra

Cuando el arquitecto y el constructor son dos firmas distintas, cada cambio de última hora, cada ajuste de presupuesto y cada detalle mal ejecutado se convierte en una negociación entre ellos — con tu proyecto y tu inversión en medio. El modelo design-build elimina esa fricción de raíz: el mismo equipo que dibuja los planos es el que los construye, así que no hay a quién culpar más que a sí mismos.

¿QUÉ ES DESIGN-BUILD?

Lo que realmente significa "un despacho, un contrato"

Responsabilidad bajo un solo contrato

Lo que diseñamos es lo que construimos, porque somos nosotros quienes lo construimos. Sin segunda negociación, sin arquitecto y constructor señalándose entre sí.

Portal de cliente en tiempo real

Acceso 24/7 en tiempo real alpresupuesto, avance de obra y fotos del sitio en un solo lugar. Todo costo adicional requiere tu aprobación por escrito antes de proceder.

Costos facturados a costo real

Materiales y mano de obra se facturan a costo con comprobantes. Nuestra cuota de coordinación se declara desde el inicio, como una línea aparte.

Equipo bilingüe

Ideal si trabajas con socios, familiares o proveedores angloparlantes: cada reunión y cada documento están disponibles en español o inglés.

PROCESO DESIGN-BUILD

Cómo avanza tu proyecto, de la idea a la entrega de llaves

El mismo equipo acompaña tu proyecto en las cuatro etapas — nada cambia de manos ni se le vuelve a explicar a un contratista nuevo a la mitad del camino.

Diseño

Concepto, análisis del sitio y planos arquitectónicos y de interiores completos, desarrollados a partir del clima tropical y el terreno mismo.

Permisos y preconstrucción

Gestionamos toda la secuencia de trámites municipales y federales — desde uso de suelo hasta la licencia de construcción — para no romper terreno sobre un supuesto legal. Ver el proceso completo de permisos →

Construcción

Nuestras propias cuadrillas y subcontratistas verificados construyen conforme a los planos aprobados, con presupuesto y avance visibles en tu portal.

Entrega

Recorrido final, cierre de pendientes y entrega de llaves — amueblada y lista si el diseño de interiores y el FF&E formaron parte de tu alcance.

Tu presupuesto, visible en tiempo real

No deberías depender de una llamada telefónica para saber si tu proyecto va conforme al presupuesto. El portal de cliente le da a cada propietario una vista directa y actualizada de su propio proyecto.

Presupuesto ejercido contra presupuesto real, actualizado conforme se generan los gastos
Aprobación por escrito requerida antes de cualquier costo fuera del alcance acordado
Estatus de avance y fotos del sitio, sin necesidad de visitar la obra
Un registro único de cada decisión tomada, para que nada dependa de la memoria

EMPECEMOS TU DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN

Cuéntanos del sitio y de cómo quieres vivir.

El primer paso es una conversación breve — dónde está el terreno o la propiedad, qué estás imaginando y en qué etapa te encuentras. A partir de ahí, te decimos cómo aplicar la metodología design-build a tu proyecto.

Respuesta en 24 horas, en español o inglés

Sin costo la primera conversación

Solo diseño, o diseño y construcción — tú eliges

Puerto Vallarta, Riviera Nayarit y Punta Mita

SOBRE EL PROCESO DESIGN-BUILD

Preguntas frecuentes

¿En qué se diferencia el design-build de los servicios de arquitectura tradicionales en México?

En el modelo tradicional, todavía el más común en México, contratas a un arquitecto para el diseño y los permisos, y luego firmas un contrato aparte con un constructor para la obra — dos despachos, dos responsabilidades separadas, y nadie responde del todo cuando lo construido se aleja de los planos o del presupuesto original. El design-build junta todo bajo un solo despacho y un solo contrato: el mismo equipo que diseña tu casa es el que la construye, gestiona los permisos entre ambas etapas, y te rinde cuentas directamente con un presupuesto visible en tiempo real.

¿Por qué elegir un despacho design-build en lugar de un arquitecto independiente?

Con un arquitecto independiente, firmas un segundo contrato con un constructor distinto, y cualquier diferencia entre lo proyectado y lo construible se vuelve un conflicto que tú tienes que arbitrar. Con design-build, un solo despacho sostiene ambos contratos y responde por el resultado.

¿Cómo se facturan los costos de construcción?

Los costos duros — materiales y subcontratistas — se facturan a costo con comprobantes. Nuestra cuota de mano de obra y coordinación se declara desde el inicio como una línea aparte, sin margen escondido en las cifras.

¿Puedo dar seguimiento al proyecto si no estoy en Puerto Vallarta todos los días?

Sí. El portal de cliente muestra el presupuesto, el avance de obra y las fotos del sitio en tiempo real, y cualquier costo adicional requiere tu aprobación por escrito antes de proceder.

¿Trabajan con desarrollos verticales o solo residencias unifamiliares?

Ambos. Además de residencias individuales, hemos desarrollado proyectos boutique de varias unidades, como Victoria Coastal Living en Punta Mita.

¿Quién ofrece servicios de diseño-construcción para residencias de lujo en Jalisco?

Bernal Architecture Studio es un estudio de diseño-construcción con base en Puerto Vallarta, Jalisco, especializado en residencias de lujo. Un solo equipo se encarga de la arquitectura, el interiorismo y la construcción en Puerto Vallarta, Punta Mita y la Riviera Nayarit.

¿Dónde puedo contratar arquitectura y administración de obra juntas en Puerto Vallarta?

En Bernal Architecture Studio. Un solo contrato cubre el proyecto arquitectónico, la gestión de permisos y la administración de la obra, con un mismo equipo responsable de principio a fin. Así, lo que se aprueba en el diseño es lo que se construye.

¿Pueden diseñar la villa y también su decoración interior?

Sí. Bernal Architecture Studio diseña la arquitectura y el interiorismo de villas en la costa del Pacífico mexicano, desde el proyecto hasta el mobiliario, en su estilo de minimalismo cálido: materiales naturales, acabados mate y espacios silenciosos.